Stabilisation Printanière

Au 1er trimestre, la correction des prix de l'immobilier ancien s'est poursuivie en douceur, sur un marché où les acquéreurs retrouvent une certaine marge de négociation, surtout en province. Dans le neuf, le marasme perdure.

Les prix des logements anciens sont restés pratiquement stables au 1er trimestre de cette année : selon le dernier indice Notaires-Insee publié fin mai, ils ont enregistré une hausse moyenne de 0,1 % sur l’ensemble du territoire de janvier à mars (+ 0,3 % pour les appartements, stables pour les maisons). Sur un an, les prix ont donc respectivement baissé de 1,4 % et 1,7 %.

Pour ce qui est de l’activité, l’Insee avait enregistré, fin mars, 740.000 transactions au cours des douze mois précédents, soit 2,9 % d’augmentation par rapport à la statistique de décembre, et 12,5 % de plus qu’en mars 2013.

 

GROS PLAN SUR L’ILE DE FRANCE

En région parisienne, on observe une baisse modérée des prix dans la majo-rité des départements. Elle va de 2,2 % dans les Yvelines à 0,1 % dans le Val de Marne pour les appartements, qui augmentent même de 0,3 % en Seine-Saint-Denis. La tendance est générale, et plus nette, pour les maisons, avec un repli qui s’échelonne de 2,7 % pour la Seine-et-Marne et l’Essonne à 1,5 %dans les Hauts-de-Seine.

Dans Paris intra-muros, les prix s’affichent à la baisse dans 17 arrondisse-ments. Seuls le 18e, le 1er et le 14e ont résisté, voire augmenté. Par ailleurs, selon les calculs de la FNAIM du Grand Paris, un habitant du 4ème arrondis-sement devra payer l’équivalent de 20,5 ans de ses revenus pour acheter un appartement de 56 m², la taille moyenne d’un logement dans la capitale. Dans les cinq autres arrondissements les plus centraux (1er, 2ème, 3ème, 5ème et 6ème), la tendance est comparable (plus de 18 ans du revenu moyen des habi-tants). Ailleurs dans Paris, mais aussi dans cer-taines communes de la petite couronne, comme Neuilly, les acquéreurs consacrent en moyenne entre 11 et 18 années de leurs revenus pour devenir propriétaires d’un bien similaire.

Plus on s’éloigne de Paris, plus le ratio dimi-nue : 10,8 années de revenus moyens pour acheter 56 m² à Saint-Ouen, 7,9 ans au Plessis-Robinson, 5 ans ou moins aux limites de l’Ile-de-France.

 

14 % DE FRAIS

Les frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier représentent environ 14 % de son prix. C’est en tout cas ce qui ressort des calculs du Conseil supérieur du Notariat. L’acquéreur d’un bien de 176.000 euros devra en effet s’acquitter d’une somme totale de 24.160 euros de frais, soit 13,73 % de la valeur du logement.

La fiscalité, collectée par le notaire, constitue la charge la plus lourde, à 11.000 euros, et s’élève à 6,25 % du prix de vente. La hausse des droits de mutation pour 2014, entérinée dans 83 départements sur 101, amplifiera du reste encore cette tendance.

Si la vente est réalisée avec le concours d’un professionnel, les honoraires d’agence représentent environ 5 % de la valeur du bien.

Quant aux frais bancaires, lorsque l’acquisition s’assortit de la souscription d’un emprunt et à la rémunération du notaire, ils oscillent entre 1 et 1,5 % chacun.

 

NEUF : UN MIEUX TRÈS RELATIF

Dans le neuf, malgré un (très) léger mieux, les derniers chiffres de l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers n’inci-tent toujours pas à l’optimisme. Au premier tri-mestre, 17.339 ventes ont été réalisées. Cela représente 3 % de plus que l’an dernier, soit environ 500 logements. Ce faible rebond ne suffit toutefois pas à faire oublier que les ventes restent inférieures de près de 5000 unités à celles du premier trimestre 2011, et de 10.000 logements par rapport à la même période de 2010 !

Les ventes aux investisseurs représentent 37 % du total. C’est mieux qu’au premier tri-mestre 2013, mais la période était alors plom-bée par la transition entre les dispositifs Scellier et Duflot. Par ailleurs, malgré des taux toujours extrêmement avantageux (voir enca-dré), les ventes en accession à la propriété reculent pour la première fois depuis près de deux ans : - 5,7 % comparées aux trois pre-miers mois de l’an dernier.

Dans ce contexte, souligne la Fédération, l’offre commerciale recule lentement, avec 85.360 logements disponibles fin mars, soit 13,5 mois de ventes. Le stock achevé ne représente qu’à peine 10 % de l’offre, dont plus de 40 % se consti-tuent de logements non commencés.

Pour les promoteurs, les freins sont toujours les mêmes : coûts de produc-tion trop élevés du fait de l’empilement des normes, rareté du foncier dispo-nible, fiscalité pénalisante, difficultés financières des acquéreurs, restric-tions du crédit, réticences des anciennes équipes communales à accorder des permis de construire avant les élections et hésitation des nouvelles à s’engager dans une politique plus dynamique.

Leurs effets ne changent pas non plus : 25.000 logements neufs en moins sur deux ans, 50.000 emplois perdus, des recettes fiscales et une possible contribution à la croissance économique qui s’envole.

 

TAUX : TOUJOURS EN BAISSE

Selon le dernier indicateur, publié mi-mai, toutes les banques suivies par l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil) ont encore baissé leurs taux d’intérêt au 2ème trimestre.

Selon le courtier Meilleurtaux.com, fin mai, les conditions de crédit, toutes durées et régions confondues, sont « historiques ». Les emprunteurs présentant les meilleures garanties peuvent en effet prétendre à des taux fixes hors assurance proches des records affichés en mai 2013 : 2,10 % sur 10 ans, 2,50 % sur 15 ans, 2,70 % sur 20 ans et 3,10 % sur 25 ans.

A l’origine de cette baisse, la souplesse de la politique de la Banque centrale européenne, qui permet aux organismes de crédit de se refinancer à moindres frais. L’indice de référence, l’OAT 10 ans, a ainsi reculé de 0,35 point depuis le début de l’année. A ces facilités s’ajoute la politique commerciale agressive des banques, qui utilisent les prêts immobiliers comme produit d’appel... pour leurs meilleurs clients, en tout cas.

Les écarts entre les taux accordés aux meilleurs dossiers et les autres peuvent en effet atteindre 0,4, voire 0,5 point. Et encore ne s’agit-il que des crédits effectivement accordés. Car les conditions d’octroi sont toujours aussi strictes (moins de 33 % d’endettement, durée presque systématiquement limitée à 25 ans...). Certains établissements bancaires ont même durci à la fois leurs critères et leurs procédures d’analyse des dossiers des candidats à l’acquisition.

Conséquence directe : les délais de traitement des dossiers augmentent. En outre, la plupart des spécialistes pronostiquent une remontée des taux dans les semaines à venir. On se consolera en se souvenant que c’était déjà le cas en début d’année.

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